반짝 효과 반복하는 대출 규제, 해법은 여전히 '공급'에 있다

 정부가 반복적으로 꺼내 드는 수요 억제 정책이 일시적인 효과만 내고 다시 집값 상승 기대 심리를 자극하는 악순환은 지금도 여전히 반복되고 있다. 수요 억제는 당장의 과열을 진정시키는 데는 효과가 있지만, 근본적인 불안 해소 수단은 아니라는 사실이 여러 차례 증명됐다. 결국 공급이 뒷받침되지 않는 한, 시장의 기대심리는 쉽게 꺼지지 않는다.

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실제로 최근 한국은행이 발표한 7월 소비자동향조사에서도, 주택가격전망지수가 전달 대비 11포인트나 하락하며 109를 기록했지만, 이 같은 하락세가 얼마나 지속될지는 미지수다. 과거 사례를 되짚어 보면, 정부는 집값이 과열 조짐을 보일 때마다 대출 규제, 보유세 인상, 다주택자 압박과 같은 수요 억제 카드를 내놨고, 그 직후에는 통계 수치상 분명한 진정세가 나타났다. 하지만 몇 개월을 넘기지 못하고 다시 오름세로 전환되곤 했다.

이러한 흐름의 이면에는 공통된 문제가 있다. 바로, 중장기적인 공급 대책의 부재다. 단기적 대출 조이기와 세금 정책으로 심리를 눌러도, 사람들은 ‘이 집이 마지막 기회일 수도 있다’는 불안 심리를 여전히 안고 있다. 실제로 2018년과 2019년, 그리고 2021년에도 비슷한 패턴이 반복됐다. 수요를 인위적으로 줄여봤자, 공급 부족에 대한 우려가 해소되지 않으면 수요는 또다시 되살아나고, 집값은 재차 오르게 된다.

2020년 팬데믹 당시 유동성 폭탄은 이 흐름에 기름을 부은 격이었다. 낮아진 금리와 늘어난 현금은 부동산 시장에 다시 불을 지폈고, 정부가 한때 누르고 있던 불씨는 순식간에 다시 활활 타오르게 됐다. 공급 시차와 제도의 한계를 고려했을 때, 이미 몇 년 전부터 준비되었어야 할 공급 대책이 그때도 없었고, 지금도 크게 다르지 않다.

이번 6·27 가계부채 대책 역시 이러한 반복의 연장선으로 보인다. 확실히 효과는 있다. 주택가격전망지수가 급락했고, 일부 고가 단지의 거래도 주춤했다. 하지만 중요한 건 이 흐름이 계속 유지될 수 있느냐는 점이다. 시장은 정부의 의지를 볼 수 있지만, 동시에 정부의 전략적 한계도 알고 있다. 공급에 대한 명확한 계획 없이 규제만으로 흐름을 막는 것은 결국 한계가 있다는 사실을 학습한 셈이다.

결국, 지금 필요한 건 수요 억제 이상의 무언가다. 장기적이고 체계적인 공급 청사진, 그리고 그것을 현실화시킬 수 있는 정치적 의지와 실행력이다. 도심 고밀도 개발, 재개발·재건축의 신속한 절차 개선, 신도시의 실효성 있는 설계 등 다각도의 접근이 동시에 이뤄져야만 한다. 무턱대고 규제만 반복해서는 기대심리를 꺾을 수 없고, 꺾이지 않는 기대는 언제든 다시 집값을 끌어올린다.

부동산 시장은 단기적 수요 억제로는 절대 조정되지 않는다. 지금은 반짝 하락이 아니라, 근본적 신뢰 회복이 필요한 시점이다. 정부가 다시는 타이밍을 놓치지 않기를 바란다.