부동산 안정, 대출규제보다 ‘공급신뢰’가 해법이다

 부동산 시장은 단순히 수요와 공급의 숫자 싸움이 아니다. 기대심리와 정책 신뢰도, 그리고 무엇보다 시장 참여자들의 ‘미래에 대한 믿음’이 작동하는 심리적 영역이기도 하다. 최근 정부가 잇달아 발표한 대출 규제 완화 조치는 집값 급등세에 제동을 걸려는 의도로 보인다. 그러나 이러한 조치가 과연 근본적인 해결책이 될 수 있을까에 대한 의문은 여전히 남아 있다.

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대출 규제는 기본적으로 수요를 억제하는 수단이다. 특히 수도권을 중심으로 무리한 차입을 통한 주택 구입이 급증할 때, 정부는 이를 통제하는 방식으로 LTV나 DTI 조정을 활용해왔다. 문제는 이러한 방식이 시장의 체질을 바꾸는 데는 한계가 있다는 점이다. 결국 수요가 줄어들면 잠시 가격이 주춤할 수는 있어도, 시장 전반의 불균형은 해소되지 않는다.

실제로 지난 수년간의 흐름을 보면 공급보다 수요 억제에 치중한 정책이 반복되어 왔다. 대출을 줄이고 세제를 강화하며 다주택자에 대한 규제를 강화하는 방식이었다. 일시적으로는 효과를 거뒀지만, 시간이 흐르면서 시장은 다시 반등했고, 집값은 또다시 뛰었다. 주택을 사려는 사람들의 마음속에는 “지금 사지 않으면 더 오를 수 있다”는 불안감이 자리 잡았기 때문이다.

그렇다면 진짜 필요한 것은 무엇일까. 전문가들은 한목소리로 ‘공급 확신’이라고 말한다. 단순히 숫자만 나열된 공급 계획이 아니라, 실제로 주택이 들어설 구체적인 위치, 일정, 인프라 계획까지 포함된 믿을 수 있는 공급 청사진이 나와야 한다는 것이다. 공급이 충분하다는 신뢰가 생겨야만 소비자들은 성급하게 매수에 나서지 않게 된다.

시장 신뢰 회복은 하루아침에 이뤄지지 않는다. 공급 계획이 현실화되고, 실제로 입주까지 이어지는 사례들이 반복돼야 한다. 동시에, ‘공급=투기’라는 인식을 바꾸는 것도 중요하다. 과거에는 신규 공급이 늘어나면 오히려 투기 수요가 몰려 가격이 더 오르는 경우도 있었기 때문이다. 이 같은 악순환을 막기 위해선 공급 정책과 세제·대출정책이 유기적으로 맞물려야 한다.

또한 정책의 일관성도 핵심 요소다. 몇 개월 사이에 정책이 뒤집히거나, 발표만 되고 이행되지 않는 일이 반복되면 시장은 정부의 방향성을 믿지 않게 된다. 정부의 ‘의지’보다 더 중요한 건 ‘실행력’이다. 공급 약속이 지켜지고, 예측 가능한 제도 환경이 만들어져야만 중장기적인 집값 안정이 가능하다.

지금도 서울과 수도권 일부 지역은 여전히 높은 청약 경쟁률을 기록하고 있다. 이는 사람들이 여전히 ‘부동산이 가장 안전한 자산’이라는 믿음을 버리지 못했음을 뜻한다. 금융시장의 불안정성, 고금리 기조, 불투명한 경기 전망 속에서 사람들이 집을 ‘사는 곳’이 아니라 ‘불안에 대한 보험’으로 인식하고 있다는 것이다.

따라서 진정한 부동산 안정은 수요 억제만으로는 이룰 수 없다. 수요는 통제할 수 있어도, 사람들의 기대심리와 불안까지 억누르긴 어렵기 때문이다. 공급을 통해 시장의 ‘기본값’을 바꾸는 것, 그것이 유일한 해법이다.

정부는 단기적 효과에 만족할 것이 아니라, 지금이라도 국민들이 체감할 수 있는 실질적 공급 정책을 마련해야 한다. 그래야만 ‘서울 부동산은 안 떨어진다’는 확신을 흔들 수 있고, 부동산 시장의 구조적 불안도 해결될 수 있다. 지금 필요한 건 숫자가 아니라 신뢰다.